摘要： 随着城市化进程的加快，房地产业迅速发展起来，金融业渗透到房地产业，实现金融资本融合，为我国房地产业的发展提供了重要的动力支持，同时也为其自身的业务发展创造了平台。但是，二者的相互紧密融合，在共享房地产利润的同时也共担了房地产风险。因此，有效防范房地产金融风险，对我国金融业的发展及国民经济的稳定发展具有重要意义，也能有效加快房地产的健康持续发展。
关键词： 房地产 金融风险 成因防范
近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。与此同时，房地产金融随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地业发展的重要支撑。房地产金融是金融机构为发展房地产而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房产资金的融通活动，也包括地产融资活动。金融风险是指一定量的金融资产在未来时期内预期收入遭受损失的可能性。房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。
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一、 房地产金融风险的涵义及分类
房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务、金融机构之间存在着密切的相互联系，相互依存、相互影响、相互制约的关系，一旦产生风险往往相互连累；另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而发生更大损失。这正是我们要高度重视房地产金融风险防范的原因。此外，房地产金融风险既有风险收益，也有风险损失，不能把风险仅仅考虑为损失。
我国房地产金融风险分类。就房地产资会融通业务而苦，房地产金融风险主要有以下几种：
1、信用风险，即借款人违约的风险
是指由于借款人不能偿还或延期偿还到期债务本息，从而给银行带来损失的。而违约风险可以分为理性违约风险和被动违约风险。理性违约风险是指借款人在利益驱动下，根据房价或利率水平的变动，出于比较利益而选择的违约行为。理性违约通常发生在房价大幅下跌和利率上升的时候。如果房价下跌幅度过大，以至于房产现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违约。开发商信用风险产生的原因可能是由于贷款前对借款人资信审查评估失误，也可能是由于贷款发放后其他情况发生了变化。而开发商的信用风险主要是由前一个原因引起的，即在目前房地产市场信息不充分、监督管理不严密的情况下，开发商不规范的开发和销售行为甚至为其经济利益恶意欺骗银行及担保方而造成的金融风险。个人信贷的被动违约风险一般是由于借款人无法遵守合同约定而导致的银行利益受损。
2、流动性风险，即金融机构资产变现的风险
流动性风险主要指金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的可能性。引起这一风险的原因主要是由于房地产贷款资金的来源与运用在期限、结构和数量上的不匹配而引起的金融机构资金周转不畅。即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付日常流动性的需要，由缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足而产生的风险，也可以叫做原发性的流动性风险。
3、汇率风险，即由汇率变动所引起的房地产金融风险。
随着中国加入WTO承诺的逐步实施和金融业的进一步对外开放，相当规模的外资也纷纷进入中国国内房地产市场，因此，汇率的变动必然会影响到外资对中国房地产业的投资。按照投资期限长短的不同，汇率变动对外资流入房地产市场的影响及其大小也不同。汇率变动对短期投资市场的影响是伴随着资本的流动进行的，具体体现为资本的存放性流动和资本的投资性流动，对于投向房地产市场的外资来说，基本上表现为投资性流动。资本的这种流动形式往往和其他投资机会相结合，促使资金流入具体的投资领域，这时的短期投资一般都带有投机性。
4．市场风险
市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资进而给房地产贷款带来的风险。由于房地产业发展具有明显的周期性，与宏观经济周期密切相关，其波动周期且略超前于经济周期的波动，这种波动周期的超前性导致房地产投资风险难以预测。在经济高涨时期，房地产投资收益明显较高，居民支付能力的提高加人了对改善居住条件的需求，需求的扩人带来房价的看涨，从而出现房地产开发商由丁对市场的乐观预期和追逐高额利润而人量开发房地产，商业银行为争夺市场而将信贷资金大量投向房地产业的现象。一旦国家房地产业景气指数下降，市场供给过剩或需求不足，致使房价大跌，巨额的本金和利息损失使房地产企业出现经营幽难甚至破产倒闭，继而导致银行大量坏帐产生。而且，房地产业的不景气也会使得抵押物难以变现，更加增大了商业银行不良资产的清收难度。
5、制度风险和法律风险
制度风险和法律风险是指由于国家或地方政府有关房地产业的各种政策、法律、法规和制度的变化给投资者造成损失导致还款能力下降，或由于法律法规的不完善使得贷款者权益受损的风险。房地产业受投资政策、金融政策、产业政策、
房地产管理政策和税收政策等政策影响较大。一般而言，政府总要根据国民经济运行的情况来调整宏观政策，如反经济周期政策、压缩房地产泡沫政策等。
二、我国房地产金融风险产生原因
（一）房地产金融风险形成的内部原因
1、房地产企业融资渠道单一，风险相对集中
目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征, 房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。我国以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产年业的快速成长提供了重要支持。.但是，现有的房地产金融市场也暴露出一些问题，如融资比例高，融资方式和渠道单一，金融产品种类单一等。这使得房地产金融的重担几乎全压在商业银行身上，承担了整个房地产投资过程的风险。商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后，又缺乏有效的风险转移和分散机制，其危险可想而知。随着房地产价格的攀升和房地产泡沫的形成与积累，房地产的金融风险也不断由房地产供给者向房地产需求者传递，最后集中于银行体系，一旦房地产泡沫破灭，抵押，而房地产供过于求的格局将使抵押物缺乏流动性，一旦这种情况发生，银行和整个经济体系都将面临巨大风险。
2、信息的不对称性
在房地产金融市场中，存在许多的信息不对称关系。最基础的就是借贷双方之间的信息不对称。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。以房地产开发商与银行为例，一方面，房地产项目的杠杆率是比较高的，房地产项目自有资金率一般较少;另一方面，房地产开发商对所运营项目的实际情况也比银行了解得更为详尽，在这种情况下，开发商将尽可能多地将风险转移给银行。特别是当一个房地产项目接近违约的时候，开发商将没有动力注入资金去挽救这一项目。因此，在传统的以银行为基础的金融体系中，为了避免发生事前的逆向选择问题和事后的道德风险问题，银行通常会要求较低的贷款额度价值比、以保证、邀请贷款约定等条约来防范风险。
3、房地产开发商贷款风险
由于我国房地产开发和经营的股权融资形式还远没有发展起来，企业债券发行又受到严格的控制，所以房地产债权融资主要依靠商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。集中在房地产开发商身上的主要是以下两种风险。
一是信用风险。一些开发商为了自身利益的需要，利用不实的资料和欺诈手段骗取银行信贷资金。二是工程质量及“烂尾楼”风险。与现房销售相比，开发商所积极推行的期房预售存在很多的风险隐患。
4、金融市场结构单一，金融市场体系残缺
这主要表现在以下几个方面：第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成，一些专业化的担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。房地产企业债券发行量很小，债券融资比例日益下降。另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。
另外，房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品，目前尚处于讨论或者试点阶段，还远远没有成熟.第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。更重要的是，房地产金融市场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识淡薄。这些都不利于房地产金融市场的健康发展。第四，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能
5市场监管不得力，调控机制不完善
房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业的对外开放，促进了房地产金融市场的快速发展，也在客观上使得对房地产金融市场的监管和调控难度加大。
6.房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅
一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金金融机构的现象。
（二）房地产金融风险形成的外部原因
1．土地储备制度不完善
各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行货款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含的风险。
2. 房地产法律、法规不健全
房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。
三 房地产金融风险的防范措施
金融风险贯穿于金融机构经营活动的全过程。因而金融风险管理是一个流程,它包括目标设定、风险识别、风险度量和风险控制。显然,风险控制是金融风险管理的目的和归宿。风险控制的目标是优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行。
1．创新融资品种，实现融资渠道的多元化
加大力度进行投融资体制的改革，拓宽融资渠道，大力引导直接融资，提高银企资金实力已迫在眉睫。以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。目前要重点解决房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元，拓展房地产融资渠道，应逐步扩大房地产企业股权融资的比重，提高自有资金比例。从企业方面来说，应该放宽房地产企业的融资渠道，鼓励房地产企业通过股票、债券、信托、基金、互助会、民间资本等形式获得资金支持，分摊银行的压力和风险。从银行方面来说，应依托资本市场，以直接融资为契机，通过股份制改造直接上市、发行次级债券、或法人参股、职工参股、发行公司债、试行住房贷款证券化等形式多渠道增强资本实力。
2．建立开发商自有资金评定体系加强信贷审查
各金融机构要谨慎经营房地产贷款，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，加强对房地产开发企业和房地产项目的贷前调查，选择基本成熟的房地产开发项目予以信贷支持，优先选择开发资质高、信用等级较高的房地产开发企业和地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目。开发项目必须具备“四证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；要尽量提高抵(质)押贷款的比例，选择优质资产抵(质)押，确定合理的抵(质)押率，尽量避免由施工企业作为贷款保证人；
严格审查住房开发贷款的发放条件，建立一个开发商自有资金评定体系，可采取试点模式，可在建行或工行内部成立专门的财务审计小组，对长期客户进行常年财务审计，临时客户可在申请贷款后进行财务审计，核查出开发商的资金是属自有资金还是借贷资金。
3．加快法制建设进程，遏制房地产金融业务的外部风险
建立健全与房地产金融有关的法律法规。借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规，对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定，指导房地产金融机构加强内部风险控制，有效监管房地产金融活动，保护房地产金融参与各方的合法权益。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策，调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本，确保房地产金融的健康运行。
4．加快诚信体系建设，加大打击逃债力度
在21世纪这个信息科技时代，要充分利用信息网络技术。尽快建立全国性的企业和个人信用体系记录和查询系统，增强和培育国人的“诚信”观念，打破传统的客户贷款信息管理模式，建立个人和开发商贷款信息数据库，机构内设有专人负责，数据要及时更新，实现金融机构内部信息共享，在网络上可以公开查询贷款客户的相关信息，避免个人贷款凭借多份收入证明或开发商相关证件重复使用，使其无法达成在不同银行贷款的目的。减少违约风险机率的同时降低了道德风险。
5．倡导风险管理文化
房地产金融业务操作是由人来完成的，因此制度和政策的约束仅仅能够在一定程度上减少风险发生的可能性，而不能最大限度地杜绝风险的产生。为此，房地产金融机构需通过多种措施来培养业务人员的风险意识，大力倡导风险管理文化。风险管理文化包含的内容很多，根据房地产金融机构的现状，应着重开展三个方面的工作。首先要建立符合风险管理要求的激励机制，即员工、机构的奖赏应与风险管理效果挂钩。其次要加强管理知识的培训。再次房地产金融机构应培育风险管理团队精神。随着房地产金融业务风险日趋多样化和复杂化，风险管理已非个别对策所能应付，只有整合性的综合风险管理才能奏效。综合性风险管理的推行，有赖于通过风险管理团队，互相交流信息和观念，对本单位风险之所在的管理方法和实施程度作综合的把握。
6.加强房地产金融市场监管和调控
由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，金融监管机构应加强对房地产行业的监管，特别是对金融创新的有效监管，完善贷款审核程序和借贷标准，科学指导资产证券化业务的开展，建立对房地产投资开发一流通一销售全过程金融资本化、专业化、动态化的风险管理体系，防范和化解房地产金融市场风险。
7．完善银行项目贷款管理制度，有效控制房地产贷款项目风险
商业银行应当建立和完善房地产项目贷款管理制度，在符合银行贷款的准入门槛后，根据房地产项目来确定合理的贷款期限，对开发商的自有资金、银行贷款以及项目销售资金实施封闭运作，以确保项目完工贷款归还。从一些商业银行的实践来看，按照贷款项目管理是现阶段银行控制房地产贷款风险的一个行之有效的方法。在实施项目管理过程中，应根据在建工程的实际进度支付贷款资金，确保工程款实际支付给建筑承包商和材料供应商，这不仅可以防止发展商挪用资金，也可以预防开发商与建筑承包商恶意串通利用“工程款优先受偿”来逃废债;，视工程进展情况，分期拨付，当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商，这样可以避免“烂尾楼盘”的出现;在选择抵押物时，应尽可能地采用在建工程项目抵押来增强银行对项目销售资金的控制力度，利用商品房按揭资金逐步归还银行的项目贷款，同时，应对预售商品房进行整体评估，防止开发商虚抬房价来转移项目贷款风险。
