引言：债权之上设有不动产抵押（非最高额抵押）的，在债权转让的情境下，如果不办理抵押权人变更登记，抵押权的效力是否受影响，行使抵押权时是否会存在法律障碍，《物权法》、《担保法》都没有明确的规定。《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》（简称“《最高院十二条规定》”）第九条规定，金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。该规定明确了金融资产管理公司受让国有银行不良债权的，可以直接取得抵押权，不必办理抵押变更登记。但《最高院十二条规定》是针对金融资产管理公司出台的特殊司法政策，其适用范围也限定为金融资产管理公司自国有银行收购和转让不良债权环节，并不是一个普适性的规则。
本文关注的问题是，就一般意义而言，对于设有抵押[1]的债权，若发生债权转让，是否必须办理抵押权变更登记？不办理登记是否会导致抵押权灭失或其他不利法律后果？解决这个问题不仅是对一个法律问题的理论澄清，而且对金融资产管理公司开展的商业化收购、打包处置等债权转让业务具有普遍的指导意义。
本文的观点是：第一，债权转让时，如果当事人没有相反约定，抵押权随主债权一并转让；第二，抵押权变更登记仅仅是一个管理性的要求，未办理抵押权变更登记手续不应影响抵押权的转移；第三，为方便行使抵押权，防止抵押人与原抵押权人串通处分抵押物，新债权人受让债权后应及时办理抵押权变更登记手续。
一、抵押权转移的规则：法条的解读
债权转移时，抵押权的转移是否以登记为要件？对于这个问题，我们不妨检索相关法律条文，从明确的法律依据出发进行分析和推理。
1、《物权法》第一百九十二条。
该条明确规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。从《物权法》第一百九十二条可以明确推出，债权转让时，担保该债权的抵押权原则上应一并转让。但该条有两项除外规定。一是当事人另有约定，二是法律另有规定。“当事人另有约定”是指，债权转让人和受让人可以对抵押权是否随主债权转让作出约定（这尤其在债权部分转让的情况下容易发生），这种约定的效力是得到法律认可的。比较关键的问题是，“法律另有规定”是指哪个或哪些规定？根据权威的法律释义[2]，《物权法》第二百零四条关于最高额抵押的规则是一个除外的规定，即：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”。但是否还有其他的除外规定，我们不得而知。该除外条款的存在使得我们在判断抵押权是否不经变更登记即转移这个问题上并不能十分肯定。那么，是否还有其他的法律依据呢？
2、《合同法》第八十一条。
该条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”抵押权作为担保债权实现的权利，是从属于主债权的，其从权利的性质没有疑问[3]，而且抵押权不具有人身属性，不是从属于债权人自身的权利。因此，从《合同法》第八十一条亦可以推出，债权转让时，抵押权一并转移至受让人。
根据以上两个条文，我们基本可以得出结论，除非是法律另有规定或当事人另有约定，债权转让时，担保该债权的抵押权一并转让，受让人在取得主债权的同时可以一并取得抵押权，办理变更登记并不是抵押权转移的要件。
二、与公示公信原则的冲突？
但是，根据上述两个条文得出“主债权转让时抵押权无需办理变更登记即发生转让的效力”还需要消除一个疑问，那就是，这个结论是否与物权的公示公信原则[4]存在冲突？物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产抵押权作为不动产物权的一种，其移转是否应当遵循“登记方发生物权变动”的规则？
从表面上看，《物权法》第一百九十二条与第九条之间存在一定的冲突。而且两个条文都有一个除外条款：“法律另有规定的除外”。那么，是应当将一百九十二条作为第九条的除外条款，还是应当将第九条作为第一百九十二条的除外条款？笔者认为，应当以《物权法》第一百九十二条作为理解抵押权转移规则的主要依据。理由如下：
第一，《物权法》第一百九十二条作为规范抵押权的特别规则，应当优先适用。实际上，担保物权的变更和消灭都是有其特殊的规则的，这在物权法担保物权编里都有体现。例如，主债权消灭或实现的，当事人虽然应按相关规定去办理抵押权注销登记，但是在主债权消灭或实现时（办理注销登记前），抵押权已经同时消灭，并不因办理注销登记才消灭。这与一般的不动产物权变动规则是不同的。
第二，抵押权不能与债权分离存续。虽然不动产抵押权属于不动产物权的一种，但作为一种为保障债权实现而存在的权利，从设立的那天起，抵押权就应与债权相伴，随债权的移转而移转，随债权的消灭而消灭。并且《物权法》第一百九十二条与《合同法》第八十一条两个条文都支持其不经登记就可以随债权而移转。
第三，如果要求不动产抵押权以登记作为变动的要件，债权转让后到抵押权变更登记办理完毕有一定的间隔时间，则必然会发生主债权和抵押权不归属于同一人的情况，这有悖于抵押权的从属性特征。
三、不办理抵押权变更登记的法律风险
通过以上的论证，我们可以得出结论，登记虽然是不动产抵押权设立的要件，但不是抵押权变动的要件。但是需要提示的是，在一般情形的债权转让时，确实应当去办理抵押权变更登记。这是《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》等要求的。主要的规定有：第一，《房屋登记办法》第四十四条：“对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：抵押当事人、债务人的姓名或者名称；被担保债权的数额；登记时间。”第四十五条：“本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。”第二，《土地登记办法》第四十四条：“经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。”第三，《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”
因此，债权转让后，受让人应当去办理抵押权变更登记，也是有据可循的。但上述规范性文件从法律层级上讲，都是行政规章，其设定的规则仅具有行政管理的效力，仅仅是一个管理方面的要求，并不能改变抵押权变动的规则。
但是，登记毕竟是一种具有公示性质的行为，债权转移后的抵押权变更登记具有确认和完善权利的作用。如果不去办理抵押权变更登记，可能蕴含着一些法律风险。主要有：
1、债务人与原债权人串通处分抵押物的风险。债权转移后、抵押权变更登记前，抵押登记部门登记的抵押权人仍是原债权人，如果债务人与原债权人串通，可能将抵押物非法处分，从而使新债权人丧失优先受偿权。根据《担保法》、《物权法》等法律，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应经抵押权人同意。如果原债权人出具同意抵押物转让的书面文件，债务人将抵押物转让给第三人，只要符合法定的条件（受让人善意，以合理的价格转让，已经过户登记），则受让人可能受善意取得制度的保护而成为抵押物的所有权人，新债权人无法就抵押物主张优先受偿权，只能向债务人和原债权人追究相应的责任。
2、抵押权被注销登记的风险。债务人还有可能与原债权人串通，由原债权人出具放弃抵押权的书面文件（并谎称抵押权证丢失），双方去办理抵押权注销登记手续。如果抵押登记被注销，新债权人主张行使抵押权可能不被支持。此时新债权人可以有以下救济途径：一是以债务人和原债权人串通为由，申请抵押登记部门撤销注销登记；二是向原债权人追究赔偿责任。
3、行使抵押权时债务人提出抗辩的风险。新债权人受让债权后，向债务人主张以抵押物优先受偿时，债务人可能以新债权人并非抵押权证登记的抵押权人为由，提出抗辩。此时，债权人可以提交由债务人签收的债权转让通知等书面证据，证明债务人已经知晓债权转让的事实。必要时，可通过司法程序确认对抵押物的优先受偿权。
四、结论与建议
综上，本文认为，从《物权法》和《合同法》相关条文可以推出，债权转让时，如果当事人没有相反约定，抵押权随主债权一并转让；抵押权变更登记虽然在《土地登记办法》、《房屋登记办法》中有规定，但这仅仅是一个管理性的要求，没有办理抵押权变更登记手续不应影响抵押权的转移，也不会导致抵押权的灭失。但是，在债权转让实践中，新债权人受让债权后应及时办理抵押权变更登记手续，并及时监控抵押物的权属和占有状况，这样一方面可以顺利行使抵押权，以对抗债务人可能的抗辩，另一方面可以防止债务人与原债权人串通处分抵押物而丧失优先受偿权。
